How to reduce equity requirements as a small Real Estate Developer

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How to reduce equity requirements as a small Real Estate Developer

I was recently asked what smaller Real Estate Developers can do to reduce their need for equity. My first answer is clearly an optimized structure as described in my first blog. Running costs of a SPV are frequently much lower than expected. Share capital is also not a real issue, doubly so in times of a GmbH light. Obviously Intercompany settlement causes some effort. However, a good accountant should be able to handle it using a standard tool or even excel. Thus, structural ideas are frequently limited by our minds rather than by costs. Obviously, there are exceptions to this rule. For example, bond issuing is quite cost intensive. For one thing because of preliminary requests such as introducing IFRS and consolidation tools. For the other one because of the fees investment banks and consultants charge. Despite this, smaller owner-run developers also have a big advantage. They can offer warranties of their owner which frequently sound more dangerous than they are. However, such guarantees should be limited by time and cause and only be offered for better conditions. Another possibility to reduce the need for equity is to sell companies internally in the course of development. The basic idea is to buy or even only secure the option to buy a plot with one company and to obtain a building permit. Once the building permit is in place the project is sold to another company.

Hier ist m.E. zunächst bei der Einstellung zur Struktur anzusetzen. Die Gründung und lfd. Bilanzierung einiger zusätzlicher Gesellschaften schlägt sich mit deutlich weniger zu Buche als oftmals angenommen. Auch das Stammkapitalerfordernis ist im Zeitalter der GmbH light gerade in der kapitalintensiven Immobilienbranche kein relevantes Hindernis. Auch die sich zwangsläufig ergebenden Verrechnungen zwischen den Gesellschaften sind mit etwas Ordnung und Strukturiertheit in gängigen Tools oder auch selbstgestrickten Excelsheets managebar.

Die Herstellung einer größeren Struktur scheitert daher oftmals mehr am Denken als an den objektiven Kosten.

Tatsächlich relativ kostenintensiv und somit für Kleinunternehmen ungeeignet ist die Begebung von Anleihen auf Holdingebene. Zum einen, weil die Kosten der Vorarbeiten (Erstellung IFRS Abschluss, Einführung Konsolidierungstool) nicht zu unterschätzen sind, zum anderen wegen der Kosten für die Betreuung im Zuge der Begebung.

Im Gegenzug für dieses Manko können eigentümergeführte kleine Immobilienentwickler jedoch temporär und kausal beschränkte Privathaftungen eingehen. Wichtig ist es hierbei dies stets nur als Ausnahme und im Gegenzug für besonders gute Konditionen zu offerieren.

Eine weitere Möglichkeit das EK Erfordernis zu senken ist der interne Verkauf im Zuge des Entwicklungsprozesses und hiermit verbunden die gezielte Nutzung von Nischenanbietern unter den Banken. So gibt es vereinzelt Banken, die gerne auch reine Grundstücksfinanzierungen anbieten, allenfalls in Kombination mit einer Privathaftung.

Die Idee besteht nun darin ein Grundstück mit einer Gesellschaft zu kaufen und baureif zu machen. Gerade in schwierigeren Zeiten lassen sich hier mit Architekturbüros oft Regelungen finden, die den Kapitalbedarf in dieser Phase reduzieren. Das baureife Grundstück wird dann mit entsprechendem Aufschlag an eine andere Gesellschaft verkauft (siehe Grafik).

Generally speaking banks do prefer project finance to landbanking. However, there are obviously exception to this rule. With regard to obtaining the permit architects are frequently willing to share the risk and to issue parts of the invoice upon issuing. Thanks to the markup on price debt can frequently be increased based on the ratio argument. If you have issued private guarantees now is the time to withdraw them as the political risk went away.

I still stick to my proposal that size helps in terms of real estate financing. However, I’m also convinced that financing is currently not the major obstacle for real estate developments. Not even for small sized developers.