Tokenisierung von Immobilien

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Über viele Jahrzehnte zeigte sich das Immobiliengeschäft sehr klassisch, Innovation war eher die Ausnahme. In jüngster Vergangenheit hört man des Öfteren von der Tokenisierung von Immobilien. Höchste Zeit, dass ich dem Thema einen Blogbeitrag widme.

Bevor wir uns die Einsatzgebiete insbesondere hinsichtlich der Finanzierung von Immobilien ansehen, ist es leider notwendig sich mit einigen Begriffen vertraut zu machen.

<Blockchain>: Eine Blockchain ist eine verteilte Datenbank, die aus einer Kette von durch kryptografische Verfahren miteinander verbundenen Datenblöcken besteht und gleichzeitig auf mehreren Computern geführt wird. Die ersten Blockchains wurden bereits in den 1990er-Jahren entwickelt, um Aufzeichnungen manipulationsresistent zu machen.

<Smart Contract>: Der Begriff „Smart Contract“ geht auf Nick Szabo zurück. Er beschreibt die Idee, dass vertragliche Verpflichtungen, wie beispielsweise ein Zahlungsversprechen, nicht auf einem Stück Papier, sondern als Code in einem Computernetzwerk festgehalten und dann autonom umgesetzt werden, wenn gewisse Bedingungen erfüllt werden.

Seit der Einführung der Bitcoin-Technologie im Jahr 2009 wird die Idee eines „Smart Contract“ nun mit der Blockchain-Technologie in Verbindung gebracht. Die Blockchain-Technologie erlaubt es, dass ein Smart Contract, wenn er auf einer dezentralen Plattform bereitgestellt wird, zensurresistent ist, da er nachträglich nicht veränderbar ist.

Hieraus ergeben sich in Bezug auf das Immobilienbusiness im Wesentlichen zwei Arten von geradezu revolutionären Einsatzmöglichkeiten und Potenzialen.

Zum einen bietet die Nutzung der Blockchain die grundsätzliche Möglichkeit bis dato notwendige Intermediäre wie Notare oder Treuhänder aus dem Prozess „rauszuschneiden“, da ihre Rolle von einem fehlerfrei und rasch agierenden PC übernommen werden kann.

Hierfür wäre es im Wesentlichen nur notwendig die rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen und das Grundbuch zu digitalisieren. Die Parteien hinterlegen dann einen Smart Contract, der die Eintragung vornimmt und derselben Sekunde das Geld überweist. Bitcoin als Zahlungsmittel wird in diesem Zusammenhang oft genannt, ist aber nicht Voraussetzung.

Wie einfach oder kompliziert der zugrundeliegende Smart Contract und somit die Umsetzung ist, hängt, wie auch schon jetzt, von den vereinbarten Bedingungen ab. So ist davon auszugehen, dass der Übergang komplexer Gewerbeimmobilien mit zahlreichen aufschiebenden Bedingungen noch 10 oder 20 Jahre durch Notare und Treuhänder begleitet werden muss, die Übertragung einer klassischen Wohnimmobilie „wie diese liegt und steht“ könnte – den Willen des Gesetzgebers vorausgesetzt – vermutlich bereits in 5 Jahren automatisch ablaufen.

Das Disruptionspotenzial der Technologie ist aber bereits offensichtlich. Brutal gesprochen werden hierdurch mittelfristig hochwertige Jobs der Digitalisierung zum Opfer fallen und andere z.B. im Bereich der Contractprogrammierung entstehen. Selbstverständlich ist es dem PC übrigens auch egal, wenn er statt einem Eigentümer 1000 Eigentümer ins digitale Grundbuch einträgt und an diese überweist. Hierdurch wird es mittelfristig zu einer leichteren Übertragbarkeit von Immobilieneigentum kommen.

Zum zweiten bietet die Nutzung der Blochchain aber schon heute Einsatzmöglichkeiten im Bereich der Finanzierung. Hauptgrund hierfür ist, dass der Gesetzgeber in diesem Segment bereits weiter ist.

Einer der wichtigsten Grundsätze von Finanzmarktaufsichtsbehörden in vielen Ländern ist jener Finanzgeschäfte technologieneutral zu betrachten und zu regulieren. Das bedeutet auch, dass die Finanzprodukte mit vergleichbaren Risiken identisch reguliert werden sollen. Die Regulierung der blockchain-basierten Finanzinstrumente wie Token hängt daher in erster Linie von deren Eigenschaften und Risiken ab. Da jeder Token frei programmierbar ist und deshalb andere Funktionen und Eigenschaften annehmen kann, besteht noch keine allgemein rechtlich anerkannte Klassifizierung von Token.

So definiert die deutsche BaFin selbst einen (Krypto‑)Token wie folgt: „Kryptotoken sind digitalisierte, auf einer Blockchain dezentral gespeicherte Abbildungen von Vermögenswerten“

Security-Token sind Finanzinstrumente, die ein Zahlungsversprechen beinhalten. Dadurch ähneln sie einer Aktie oder einer Obligation und sind daher mit herkömmlichen Wertpapieren nach Art. 4 Abs. 1 Nr. 44 der Richtlinie 2014/65/EU zu vergleichen.

Damit ein Finanzinstrument als eine Security (Wertpapier) klassifiziert werden kann, bedarf es erstens der Übertragbarkeit, zweitens der Handelbarkeit am Finanzmarkt und drittens der Ausstattung mit wertpapierähnlichen Rechten. Ein Security-Token, der diese Eigenschaften erfüllt, ist durch vereinfachte Übertragbarkeit und erhöhte Handelbarkeit ausgezeichnet, jedoch mit dem Unterschied, dass er keine Verbriefung in Form einer Urkunde erfordert.

Bei der Tokenisierung stückelt man den Wert eines illiquiden Vermögenswertes in untereinander austauschbare und handelbare virtuelle Token. Die Eigentumsrechte an diesen Token werden auf der Blockchain festgehalten und sie können auf dezentralisierten Handelsplätzen Peer-to-Peer oder auf zentralisierten Krypto-Börsen gehandelt werden.

Die Emission eines Tokens ist technisch einfach. Es gibt Vorlagen für Smart Contracts, die in kürzester Zeit auf die eigenen Bedürfnisse angepasst werden können. Dadurch wird die Zeit zwischen der Entscheidung, eine Immobilie zu tokenisieren, und der Herausgabe des Tokens stark reduziert. Die sich abzeichnende Standardisierung wird es in der Zukunft ermöglichen, weltweit über Token Eigentum an Immobilien zu erwerben, die mit dem gleichen Standard geschaffen wurden.

Aktuell erfolgt die Tokenisierung von Immobilien derzeit primär auf Basis der Ethereum-Blockchain umgesetzt wird, da diese sich durch die Möglichkeit der Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards besonders gut eignet.

Wie nicht anders zu erwarten, fand die erste Immobilientokenisierung in den USA statt.

Tokenisiert wurde ein Einfamilienhaus, das unter der Adresse 9943 Marlowe St, Detroit, MI 48227 auffindbar ist.

Bereits kurz danach folgte die Tokenisierung einer Immobilie im deutschen Wiesbaden, wobei der Verkauf an einen ausgewählten institutionellen Investorenkreis stattfand.

Im Gegensatz dazu ist der in Liechtenstein ansässige Crowdlitoken als nachrangige Anleihe (“CRT”) strukturiert, die eine anfängliche Laufzeit von 25 Jahren hat. Wenn Händler in ihr Crowdlitoken-Investment ein- und aussteigen wollen, können sie den gekauften Token auf Sekundärmärkten an einen anderen Interessenten verkaufen.

Auch die tokenisierte Immobilien-Investmentplattform Finexity nutzt die Anleihenstruktur. Finexity-Nutzer können Immobilienportfolios mit einem Minimum von € 500 aufbauen. Die Plattform verwendet die Anleihenstruktur über Direktinvestitionen, da eine Registrierung von mehr als 1.000 Investoren im Grundbuch nicht möglich ist.

Bei ihrer Anleihe handelt es sich jedoch nicht um ein Nachrangdarlehen, sondern sie ist nach dem Klassifizierungssystem der BaFin als Wertpapier- oder Investment-Token eingestuft. Das bedeutet faktisch, dass die Anleger im Gläubigerrang immer direkt nach der Bank rangieren, ähnlich wie beim klassischen Immobilieneigentum.

Auch ein (ehemals) österreichisches Unternehmen mischt im Business mit.

Anfang des Jahres ist das in Graz gegründete und mittlerweile in München angesiedelte Startup Brickwise an den Start gegangen, der offizielle Launch ist noch im November dieses Jahres geplant.

Grundidee von Brickwise ist, dass Kleinanleger, die wegen der üblicherweise sehr hohen Einstiegspreise bisher keinen Zugang zum Immobilienmarkt hatten, in kleine Teile von Immobilien investieren und an den monatlichen Mieteinnahmen sowie der Wertentwicklung der Immobilie partizipieren können.

Prinzipiell handelt es sich bei Brickwise um Security Token. Diese stellen allerdings kein Eigentum im Sinne eines Grundbucheintrags dar. Bei den Immobilienanteilen, die man bei Brickwise kauft, handelt es sich um Genussscheine, die sich auf eine konkrete Immobilie beziehen. Diese werden von Immobiliengesellschaften ausgegeben. Inhaber solcher Immobilienanteile haben einen Anspruch auf laufende Zahlungen aus den Netto-Mietüberschüssen sowie auf einen möglichen Erlös aus der Veräußerung der Immobilie. Anders als beim klassischen Immobilienkauf ist mit den Immobilienanteilen kein grundbücherliches Eigentum verbunden.

Als Österreicher tun mir derartige „Erfolgsgeschichten“ weh. Daher mein Appell an die Politiker dieses Landes: „Macht zügig Gesetze, die den technologischen Fortschritt nicht behindern, statt monatelang über einfache und doppelte Verneinungen in Untersuchungsausschüssen zu diskutieren“. Auch wenn letzteres sicher die bessere Schlagzeile bringt, würde ersteres unserem Land mehr weiterhelfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt für tokenisierte Immobilien noch am Anfang steht aber von einer großen Dynamik geprägt ist. Für Investoren können tokenisierte Immobilien mit überdurchschnittlichen Renditen und geringeren Kosten verbunden sein, die für diejenigen Anleger besonders interessant sein sollten, die offen für entsprechende Innovationen sind. Gepaart mit der Teilbarkeit der Immobilien und der damit deutlich größeren potenziellen Anlegergruppe, können tokenisierte Immobilien diese Investmentklasse nachhaltig spürbar verändern.