Herausforderung Immobilienentwicklung – Fokussierung als Ausweg

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Immobilienentwicklung war schon immer ein high risk/high margin business, das darauf basiert, dass der Entwickler viele unterschiedliche Themen beherrscht. Diese reichen vom Grundstücksankauf über Finanzierungs-, Vermarktungs- und Bauthemen bis hin zu Juristerei und strategischen und politischen Fragestellungen wie  Widmungen.

Die Entwicklungen der vergangenen Jahre stellen vor allem kleinere und mittelgroße Immobilienentwickler vor große Probleme. Anstiege der Grundstückspreise, Anstiege der Baukosten und Baurisiken, Anstiege der Finanzierungsrisiken, die Liste der negativen Einflussfaktoren ist lang.

Aufgrund dieser Entwicklungen kommen gerade kleinere Entwickler, die nicht alle Themengebiete auf höchstem Niveau beherrschen leicht unter Druck.

Was können kleinere Entwickler nun tun, um unter den aktuellen Rahmenbedingungen noch entsprechende Ergebnisse zu erzielen.

Meiner Ansicht nach lautet die Antwort auf diese Frage Fokussierung, sprich Konzentration auf jene Punkte in der Wertschöpfungskette, die der Entwickler am besten beherrscht.

Für die Umsetzung kommen im Wesentlichen zwei Ansätze in Frage.

  1. Partnerschaften

Durch gemeinsame Entwicklung der Projekte mit einem Partner mit komplementären Stärken können nicht nur Kompetenzen, sondern auch (finanzielle) Ressourcen gebündelt und somit das Projektvolumen und der Projektgewinn gesteigert werden.

Da sich der Overhead bei größeren Projekten besser umlegt kann hierdurch das Ergebnis sogar zusätzlich gesteigert werden. Allerdings bringt eine Zusammenarbeit mit einem (unbekannten) Partner natürlich auch Herausforderungen mit sich.

Typische Themen sind der Entscheidungsprozess bei Unstimmigkeiten hinsichtlich strategischer Entscheidungen sowie der angemessene Preis für die jeweils von einem Partner erbrachte Dienstleistung.

Zu den best practices Ansätzen zählen:

    • Möglichst exakte Vorabdefinition der Projektstrategie
    • Definition eines Entscheidungsfindungs- und Trennungsprozesses bei unüberbrückbaren Differenzen („shoot out“)
    • Strikte Aufgabenteilung und Nichteinmischung in die Sphäre des anderen
    • Wertschätzung für den jeweils anderen part (der eigene part wirkt immer schwieriger, egal auf welcher Seite des Tisches man sitzt)
  1. Phasenfokus

Sollte man sich gegen eine Partnerschaft entscheiden, bleibt noch der Fokus auf eine Projektphase, die man besonders gut beherrscht.

Typischerweise können grob folgende Phasen unterscheiden werden:

    • Grundstücksbesorgung und Widmung
    • Projektentwicklung (Projektstrategie, Einreichung, ev. Ankermietersicherung, ev. Forward Deal)
    • Bau & Restvermietung

Bringt ein Entwickler alle Stärken mit, um eine Phase erfolgreich zu bestreiten so mag ein späterer Einstieg und/oder früherer Ausstieg die richtige Strategie sein. Die Bedeutung und somit die voraussichtliche Gesamtgewinnverteilung variieren sowohl nach Nutzungsart als auch im Zeitablauf. So war bei einem Büroprojekt im Jahr 2009 die Suche nach einem Ankermieter und der Abschluss eines Forward Deals eine größere Herausforderung als der Bau. Bei einem Wohnungsprojekt im Jahr 2021 liegt die Schwierigkeit eher im Management der Baukosten und -risiken.

Ein weiterer Nachteil dieses Ansatzes sind die mehrfach anfallenden Transaktionskosten, die eventuell durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen gemindert werden können.

Ein inhärentes Problem ohne Patentlösung ist die unterschiedliche Einschätzung der Wertschöpfung. Best Practice Ausweg sind Besserungen zu einem späteren Zeitpunkt, wobei diese ein hohes Maß an Transparenz und Vertrauen erfordern.

Welcher der Ansätze für ein Unternehmen besser funktioniert hängt einerseits von den Stärken des Unternehmens, andererseits von den Charakteren der Entscheidungsträger ab.

Am Beginn der Entscheidungsfindung sollte sich die Entscheidungsträger im Unternehmen daher folgende Fragen stellen:

  • Kann ich kompetenten Partnern auf ihrem jeweiligen Spezialgebiet (finanziell uneingeschränkt) vertrauen oder muss ich letztlich alle Entscheidungen selbst treffen?

Bei der Beantwortung dieser Frage ist Ehrlichkeit gegenüber sich selbst gefragt. Ich kenne viele Menschen, die diese Frage mit ja beantworten würden und im Ernstfall dann doch wieder alle Entscheidungen an sich ziehen (müssen). Psychologisch interessant finde ich persönlich immer wieder, dass viele dieser Menschen ihr Leben ohne weitere Gedanken in die Hände eines Arztes oder Piloten legen…

Lautet die ehrliche Antwort ja sind Partnerschaften aufgrund der zuvor beschriebenen Vorteile fast immer die bessere Lösung. Lautet die ehrliche Antwort nein, sollten diese nicht eingegangen werden, da sie fast immer im Streit enden.

  • Bin ich gut darin Umwidmungen zu erzielen?
  • Tue ich mir leicht Risikokapital aufzustellen?

Können diese Fragen mit ja beantwortet werden kann der Fokus auf Umwidmungen sowie der anschließende Projektverkauf ein lohnendes Geschäft sein. Gewidmete Grundstücke sind gerade in Zeiten wie diesen immer gefragt.

  • Beherrsche ich das Baugeschäft (Baukosten und Baurisiken)?

Lautet hier die Antwort ja, so sollte der Fokus wohl auf dem Ankauf fertig geplanter und genehmigter Projekte liegen. Wie chancenreich derartige Deals sind, hängt abermals von der Bewertung der Leistung des früheren Entwicklers ab. Oftmals gehen die Meinungen von Entwicklern hinsichtlich der bereits getätigten Einreich- und/oder Ausführungsplanung auseinander. Muss diese neu gemacht werden, wird der zu verteilende Kuchen wieder um einiges kleiner.

Auf Basis dieser Fragestellungen kann die richtige Strategie theoretisch leicht erarbeitet werden, zur erfolgreichen Umsetzung fehlen immer noch Welten. Ein gewisses Grundvertrauen in andere Fachleute und potenzielle Partner steigert die Chancen jedenfalls enorm.