Umwidmungen – ein gutes Geschäftsfeld für Immobilienentwickler?

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Bei Umwidmungen denken viele Menschen an fast schon mystische Verfahren, die nur wenigen privilegierten Playern mit entsprechenden Kontakten möglich sind.

Doch ist dies wirklich so? Oder handelt es sich hier um ein Geschäftsfeld, das auch für kleinere Entwickler oder gar Private spannend ist?

In diesem Blogbeitrag analysiere ich das Thema am Beispiel meiner Heimatstadt Wien. Auch wenn nun manchem Leser der Spruch „Wien ist anders“ einfällt, so sind die Eckpunkte des Verfahrens vermutlich auch anderswo durchaus ähnlich.

Beginnen wir mit der schlechten Nachricht zuerst; es besteht kein Rechtsanspruch auf Umwidmung eines bestimmten Grundstücks, unabhängig von der Qualität der Argumente.

Nun die gute Nachricht; das Verfahren folgt festen Regeln, sodass sich Ergebnisse im Vorfeld oft zumindest erahnen lassen.

Umwidmungen sind ein Instrument der Stadtentwicklung, sodass es sich gedanklich lohnt bei deren Aufgaben und Zielen zu beginnen.

Wichtigste Aufgabe der Stadtentwicklung ist es die bauliche Entwicklung der Stadt an die geänderten Rahmenbedingungen wie z.B. einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs anzupassen und hierbei darauf zu achten, dass sich das Stadtbild nicht zum Negativen verändert. Hierzu zählt auch die Nachnutzung von Arealen, die aus welchen Gründen immer nicht mehr wie in der Vergangenheit genutzt werden.

Um dieser Aufgabe nachzukommen, erarbeitet die Stadt regelmäßig sogenannte Stadtentwicklungspläne, in welchen die strategischen Stoßrichtungen festgehalten werden.

Konkretisieren bzw. Durchsetzen kann die Stadt die Einhaltung ihres Konzepts durch unterschiedliche Instrumente. Hierzu zählen:

  • die Festlegung der Nutzungsart, also ob an einem Standort z.B. Wohnungen oder Produktionsflächen entstehen sollen
  • die Verhängung von Bausperren für einen temporären Zeitraum, um in Ruhe an einem Widmungskonzept zu arbeiten
  • die Festlegung von Baubestimmungen, welche festlegen wie hoch bzw. in welcher Bauweise gebaut werden darf
  • der Abschluss städtebaulicher Verträge, welche regeln, unter welchen Nebenbedingungen ein Bauträger in den Genuss einer Widmung kommt bzw. was er beizutragen hat

Grundlage für Beschlüsse sind Konzeptdokumente sowie Gesetze und Verordnungen. Zu den wichtigsten zählen:

  • Der Stadtentwicklungsplan (STEP) blickt auf die gesamte Stadt und hat vorwiegend strategischen Charakter. Er gibt die Richtung der Stadtentwicklung auf gesamtgesellschaftlicher Ebene vor.
  • Stadtentwicklungskonzepte, kurz SEK, sind ein Bindeglied zwischen STEP und Flächenwidmung und widmet sich einem funktional zusammenhängenden Stadtteil, wo mehrere absehbare Entwicklungen im Zusammenhang betrachtet werden können.
  • Der Flächenwidmungsplan zeigt was aus widmungstechnischer Sicht gebaut werden darf, also z.B. Wohnungen oder Büros.
  • Der Bebauungsplan regelt die bauliche Ausnutzbarkeit einer Grundfläche / einer Liegenschaft im Detail. Die Bebaubarkeit wird insbesondere durch Baufluchtlinien, Bauklassen und Bauweisen bestimmt. Anders als der Flächenwidmungsplan geht es hier also nicht um das gesamte Ortsbild, sondern konkret um den geplanten Bau auf dem einzelnen Grundstück.
  • In der Bauordnung wird eingangs festgestellt, dass die Flächenwidmungspläne und die Bebauungspläne der geordneten und nachhaltigen Gestaltung und Entwicklung des Stadtgebietes dienen (§1 Abs. 1 BO für Wien).
  • Ebenfalls nicht unwichtig ist das Garagengesetz. Praktische Erfahrung machen Bauträger mit dem Garagengesetz z.B. hinsichtlich der Stellplatzverpflichtung bzw. einer zu entrichtenden Ausgleichsabgabe.

Durch Studium obiger Werke und Beobachtung „stadtverändernder“ Vorgänge wie beispielsweise großer Betriebsabsiedelungen lassen sich Umwidmungspotenziale oftmals erahnen, beispielsweise wenn die Stadt ein aufgelassenes Betriebsgrundstück bzw. das darum befindliche Gebiet umwidmen möchte, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Wie bereits erwähnt läuft der Prozess nach festen Regeln ab.

Erste Anlaufstelle ist in Wien die MA 21, zuständig für Stadtteilplanung und Flächennutzung. Wenn diese beschließt einen neuen Flächenwidmungsplan auszuarbeiten werden Stellungnahmen eingeholt. Wichtig ist hierbei zunächst der Bezirk, aber auch andere können Feedback zum Konzept geben, welches zur öffentlichen Einsicht aufgelegt wird.

Im nächsten Schritt wird der Flächenwidmungsplan ggf. überarbeitet, ggf. wird der städtebauliche Vertrag verhandelt und dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt. Nach Beschluss durch den Gemeinderat wird dieser neu veröffentlicht und erlangt Geltung.

Möchten Entwickler oder (wohlhabende) Private in dieses Geschäftsfeld einsteigen sind nach meiner Erfahrung folgende Schritte zielführend:

Erstens; die Erlangung eines Verständnisses der planungspolitischen Ziele.

Zweitens; die Analyse der aktuellen Verfahren. Hieraus lassen sich mitunter Muster erkennen, die helfen können.

Drittens; eine professionelle Vorbereitung. Hierzu zählen mehrere Planungsskizzen, eine nachvollziehbare Nutzenargumentation aus Sicht der Stadtentwicklung und seriöse Vergleichsbeispiele.

Viertens; die Führung der Gespräche mit dem richtigen Mindset. Hierzu zählt das Bewusstsein, dass Änderungen stets zum Vorteil aller Beteiligten sein sollten. Anders formuliert, man sollte bereit sein etwas zu geben, z.B. einen in Wien üblichen und aus Gründen der sozialen Durchmischung auch notwendigen gemeinnützigen Anteil bei Erhalt einer Wohnwidmung. Ebenso ist es wichtig mit seriösen Firmen zu arbeiten. Stellen Sie sich vor wie angenehm es für Politiker oder Beamte ist, sich für eine Umwidmung auszusprechen und der Bauträger baut dann mit einer unseriösen Baufirma, die dann z.B. in einen Umsatzsteuerbetrug verwickelt ist. Denken Sie immer daran: Politiker sind auch nur Menschen, die in aller Regel auch noch wiedergewählt werden möchten. Korruption, Skandale oder der Verdacht einzelne Player zu bevorzugen sind diesem Ziel zumeist abträglich.

Umwidmungen brauchen ihre Zeit und bringen gewisse Unwägbarkeiten mit sich. Dennoch sind sie gerade für langfristig orientierte Investoren mit dem richtigen Mindset gerade im aktuellen Zins- und Renditeumfeld ein hochinteressantes Geschäftsfeld.