Kürzlich wurde ich von einem Leser gebeten mehr zum Thema Grundstücksakquise zu schreiben. Da mir der Wunsch meiner Leser fast stets Befehl ist, widme ich mich diese Woche dem Ankaufsprozess.
Beginnen wir mit einer Reise in die Vergangenheit, um mit einem Vorurteil aufzuräumen, nämlich, dass Geschwindigkeit beim Immobilienankauf, der alles entscheidende Faktor ist.
Im Jahr 2009 hatte ich das große Glück für einen finanzstarken Immobilienentwickler zu arbeiten und durfte im vielleicht „besten Käufermarkt ever“ auf die Suche nach Grundstücken und Immobilien zu gehen. In dieser Zeit hatten wir einmal einen Fall, wo ein Besitzer mehrerer durchaus spannender Immobilien kurz vor dem Konkurs stand, weil er sich in seinem Kerngeschäft übernommen hatte. Aufgrund unserer Finanzstärke hatten wir eine sehr gute Position in den Verhandlungen und freuten uns auf ein „Bombengeschäft“. Bezeichnenderweise kamen wir trotz voller Geldkoffer nicht zum Ziel, da das Verfahren einfach schon zu weit fortgeschritten war.
Seit diesem Vorfall am Höhepunkt der Finanzkrise habe ich keine Situation mehr erlebt, in der die Geschwindigkeit beim Immobilienankauf wirklich das große Thema gewesen wäre. Hauptgründe sind einerseits das Niedrigzinsumfeld, in welchem Finanzierungen relativ leicht zu vernünftigen Konditionen erhältlich sind, andererseits die Professionalisierung des Controllings auf Seiten der Immobilieneigentümer, durch welches potenzielle Liquiditätsengpässe früher sichtbar werden.
Immobilienkäufer hingegen haben ein durchaus berechtigtes Interesse an einer eingehenden technischen, rechtlichen, finanziellen und eventuell auch steuerlichen Prüfung (Due Diligence), die naturgemäß einige Zeit in Anspruch nimmt und deren Kosten sich oft auf 1-2% des Kaufpreises belaufen. Aus diesem Grund fordert der Käufer für die Due Diligence Phase oftmals Exklusivität in den Verhandlungen ein.
Auf der anderen Seite möchten Immobilienverkäufer natürlich nicht wochenlang Zeit mit einem Interessenten verschwenden, der sich die Immobilie am Ende des Tages nicht leisten kann.
Der Lösungsansatz liegt m.E. in einer professionellen Vorbereitung ebenso wie in einem vertrauenswürdigen Auftritt in den Gesprächen.
Zur Vorbereitung auf Käuferseite zählen eine kurze Präsentation, aus der sich seine finanzielle Potenz abschätzen lässt. Auf Firmenebene kann diese z.B. relevante Zahlen aus der letzten Bilanz enthalten; bei Privaten reicht mitunter eine seriöse ehrlich vorgetragene story, in der außergewöhnliche Möglichkeiten aktiv thematisiert werden sollten. Wenn sich ein Paar in den späten 20ern ein Penthaus oder eine Villa um 2 Mio. ansieht, so sollte es zumindest andeuten woher das Geld kommt. Auf der anderen Seite wird man einem 50-jährigen Ärzteehepaar glauben, dass es sich eine Wohnung um EUR 700.000 leisten kann, ohne das Thema Finanzierung extra anzusprechen. Sinngemäß gleiches gilt auf Firmenebene, wobei hier die Bekanntgabe von Bilanzzahlen zumeist ein weniger stark emotional behaftetes Thema ist.
Ebenso zählt die Vorbereitung einer der Komplexität der Transaktion angemessene Due Dilligence Liste Datenanforderungsliste zu einer professionellen Vorbereitung.
Im Gespräch selbst sollte man zunächst gemeinsam herauszufinden, warum die Immobilie dem Käufer mehr wert sein sollte als dem Verkäufer. In aller Regel kommen folgende Aspekte in Betracht:
- Bessere Umwidmungschancen des Käufers
- Besseres Baumanagement (Preise und Risiken) des Käufers
- Höhere Vermarktungskompetenz / alternative Einschätzung des Entwicklungspotenzials auf Käuferseite
- Günstigere Finanzierungsmöglichkeiten / geringeres Renditeerfordernis auf Käuferseite
Spielt man hier einigermaßen mit offenen Karten kann dies den weiteren Prozess beschleunigen und auch viel an Vertrauen aufbauen.
Sobald diese Phase vorbei ist, geht es darum einen fairen Kaufpreis unter der Annahme, dass bei der DD keine wesentlichen Erkenntnisse gefunden werden, zu vereinbaren.
Zu guter Letzt ist ein vernünftiger DD Fahrplan zu vereinbaren. Hier treffen das Bedürfnis des Käufers nach ausreichend Zeit für Prüfung und Finanzierungsbesorgung auf der einen Seite und das Bedürfnis des Verkäufers sich keiner alternativen Verwertungsmöglichkeit selbst zu berauben auf der anderen Seite, aufeinander.
Aus meiner Praxis weiß ich, dass 6 Wochen Exklusivität im Gegenzug für eine klare offene Kommunikation der (Zwischen-)ergebnisse in aller Regel kein Problem darstellen. Typische DD Fahrpläne sehen wie folgt aus:
- Übergabe der DD Checkliste im Termin / Versand per e-mail spätestens am nächsten Tag
- Übermittlung der Unterlagen ca. 1 Woche nach dem Gespräch (einzelne Unterlagen können auch noch nachgereicht werden)
- Zwischenfeedback nach 2-4 Wochen – bei diesem sollte der Käufer seine gesetzten Handlungen und erste Zwischenergebnisse präsentieren
- Abschluss der Due Dilligence nach weiteren 2-4 Wochen
Dies mag für den Verkäufer lang erscheinen, doch wissen seriöse Verkäufer auch, dass eine saubere DD nun mal ihre Zeit benötigt.
Sollte ein Verkäufer einem solchen Plan nicht zustimmen ist m.E. Vorsicht geboten. Entweder hat dieser etwas zu verbergen oder er möchte den Käufer hierdurch unter Druck setzen. Und dies sollten seriöse Verkäufer einfach nicht tun.
This SoundCloud audio converter has saved me so much time.
mp3 cover online
Scdler has the easiest SoundCloud to MP3 process. I always
check the file format of the downloaded song from SoundCloud to ensure it’s compatible with
my media player.
Dear immortals, I need some wow gold inspiration to create.
I LOVE YOUR WORK WELL DONE
Dear gregor-pfeiffer.at administrator, You always provide useful information.
To the gregor-pfeiffer.at webmaster, Your posts are always well researched and well written.
free youtube vpn free unlimited vpn for mac vpn reviews https://rsvpnorthvalley.com/
free youtube vpn free unlimited vpn for mac vpn reviews best vpn provider
vpn chrome extension best vpn service for mac vpn windows free https://free-vpn-proxy.com/
vpn chrome extension best vpn service for mac vpn windows free best vpn apps
best vpn service of 2022 setupvpn – lifetime free vpn nord vpn reviews https://ippowervpn.net/
best vpn service of 2022 setupvpn – lifetime free vpn nord vpn reviews private vpn
free vpn ps4 free vpn account tunnelbear vpn https://superfreevpn.net/
free vpn ps4 free vpn account tunnelbear vpn norton vpn review
ipvanish vpn free best free vpn for ios best free vpn for netflix https://imfreevpn.net/
ipvanish vpn free best free vpn for ios best free vpn for netflix buy vpn with paypal
free vpn ps4 best vpn for ios vpn download free https://freevpnconnection.com/
free vpn ps4 best vpn for ios vpn download free best free vpn app for windows
secure vpn service best vpn service lifehacker hoxx vpn https://shiva-vpn.com/
secure vpn service best vpn service lifehacker hoxx vpn nord vpn free trial
windscribe free vpn free us vpn vpn for windows free download https://accountingvpn.com/
windscribe free vpn free us vpn vpn for windows free download gaming vpn free
online vpn free cloud vpn vpn best buy https://bordervpn.com/
online vpn free cloud vpn vpn best buy best value vpn
top vpn service providers best vpn for mac best free vpn for dark
web https://govtvpn.com/
top vpn service providers best vpn for mac best free vpn for dark web free unlimited vpn
zenmate vpn free free uk vpn vpn chrome extension https://courtvpn.com/
zenmate vpn free free uk vpn vpn chrome extension best free windows vpn
Hello gregor-pfeiffer.at administrator, You always provide useful tips and best practices.
Hi gregor-pfeiffer.at administrator, Thanks for the well-researched and well-written post!
Hi gregor-pfeiffer.at webmaster, Your posts are always well-supported by facts and figures.
write custom essays urgent essay help cheap essays for sale https://cheap-online-essay.com/
write custom essays urgent essay help cheap essays for sale help me write a narrative essay
buy an essay online cheap help writing a compare and contrast essay custom essay writing sites https://servicessay.com/
buy an essay online cheap help writing a compare and contrast essay
custom essay writing sites customer service essays
To the gregor-pfeiffer.at webmaster, Your posts are always well-written and easy to understand.
Hello gregor-pfeiffer.at owner, Thanks for the detailed post!
Dear gregor-pfeiffer.at webmaster, Your posts are always a great source of knowledge.
Hello gregor-pfeiffer.at owner, Thanks for the well-structured and well-presented post!
To the gregor-pfeiffer.at owner, You always provide clear explanations and step-by-step instructions.
Hi gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always well-supported and evidence-based.
Hello gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always well-written and easy to understand.
Hi gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always well-supported by research and data.
Hi gregor-pfeiffer.at owner, You always provide great resources and references.
Hi gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always well researched.
To the gregor-pfeiffer.at administrator, You always provide great resources and references.
Hello gregor-pfeiffer.at owner, You always provide great insights.
Hi gregor-pfeiffer.at webmaster, You always provide helpful diagrams and illustrations.
To the gregor-pfeiffer.at administrator, You always provide helpful information.
%random_anchor_text% %random_anchor_text% %random_anchor_text% https://customessaywwriting.com/
%random_anchor_text% %random_anchor_text% %random_anchor_text% .
Hi gregor-pfeiffer.at admin, Your posts are always insightful and valuable.
Hello gregor-pfeiffer.at admin, Your posts are always well-written and easy to understand.
Hi gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always thought-provoking and inspiring.
christiandatingforfree europe free chat free date web sites https://onlinedatinghunks.com/
christiandatingforfree europe free chat free date web sites online dating sites for free 100%
Hi gregor-pfeiffer.at admin, You always provide key takeaways and summaries.
interracial dating site single websites for over 40 free local personals https://onlinedatingsurvey.com/
interracial dating site single websites for over 40 free local personals online free dating personals for singles
professional dating sites online payment sites mature nl free https://freewebdating.net/
professional dating sites online payment sites mature nl free free dating sites for men and women
dating near me free free chatting for marriage online dating best
sites free https://allaboutdatingsites.com/
dating near me free free chatting for marriage online dating best sites free mature free and single
Hi gregor-pfeiffer.at administrator, Your posts are always interesting.
Dear gregor-pfeiffer.at owner, Your posts are always well-supported by facts and figures.
Hi gregor-pfeiffer.at webmaster, Thanks for the well-researched and well-written post!
Hello gregor-pfeiffer.at webmaster, Keep up the good work, admin!
coursework bank coursework english literature coursework for nursing https://courseworkdownloads.com/
coursework bank coursework english literature coursework for
nursing qasp coursework
coursework synonym coursework in or on coursework plagiarism
checker https://coursework-expert.com/
coursework noun coursework english language coursework based degrees coursework sample
coursework synonym coursework in or on coursework plagiarism checker coursework college
custom coursework writing creative writing coursework coursework def https://writingacoursework.com/
custom coursework writing creative writing coursework coursework def coursework download
coursework umich coursework examination coursework umich https://buycoursework.org/
coursework umich coursework examination coursework umich coursework hours
cpa coursework coursework quotes coursework in a sentence https://courseworkinfotest.com/
cpa coursework coursework quotes coursework in a sentence coursework advantages and disadvantages
Hello gregor-pfeiffer.at webmaster, Your posts are always insightful and valuable.
coursework and research difference coursework moderation coursework writing uk https://courseworkninja.com/
coursework and research difference coursework moderation coursework writing uk courseworkninja.com
Hi gregor-pfeiffer.at Owner, exact right here: Link Text
Achtung alle,
Ich komme aus den Vereinigten Staaten. Ich möchte dieses Medium nutzen, um mich ganz besonders bei diesem großartigen Unternehmen zu bedanken, das es mir ermöglicht hat, mein Geschäft zu verbessern. Ich steckte in einer Finanzkrise fest und musste mein Geschäft refinanzieren. Ich versuchte, Kredite von verschiedenen privaten und geschäftlichen Kreditgebern zu bekommen, aber nie mit Erfolg, und die meisten Banken lehnten meinen Kredit ab, bis ich dieses Unternehmen kennenlernte, das Finanzunternehmen wintrust gab Ich habe ohne Stress mit einem Kreditbetrag von (10.000 USD) geholfen. Ich möchte Herrn Richard wirklich danken, der es möglich gemacht und mir geholfen und dafür gesorgt hat, dass ich meinen Kredit bekommen habe. Daher möchte ich diese Ressource nutzen, um jeden zu beraten, der nach einem Kredit sucht. Wenn Sie ein Unternehmen mit einer Referenz kontaktieren müssen, um ein Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz und einem besseren Rückzahlungsplan zu erhalten, wenden Sie sich bitte an (wintrustfinancialcompany@)gmail. com, für einen schnellen, sicheren und einfachen Kredit heute…….