Ansätze zur Claimreduktion für Immobilienentwickler

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Nachträge der Baufirmen und Baukostenüberschreitungen sind den meisten Entwicklern ein leider sehr bekanntes Problem. Je nach Ausmaß des Claims und finanzieller Ressourcenausstattung des Entwicklers sind die Auswirkungen zwischen unangenehm und letal. Schuld sind aus Entwicklersicht immer die Baufirmen (und vice versa). Gar nicht selten endet die Partnerschaft vor Gericht.

Selbstverständlich gibt es kein Patentrezept zur Claimreduktion, doch können einige Ansätze helfen.

Ansatz 1: Schritt für Schritt

Das Sprichwort wer nicht plant hat keinen Plan passt auch auf die Immobilienentwicklung. Gemeint ist an dieser Stelle die Ausführungsplanung, welche stets die Basis für die Ausschreibung sein sollte. In dieser werden von einem kompetenten Planungspartner alle Massen gerechnet und gemeinsam mit dem Entwickler die Produkte festgelegt.

Nach der Ausführungsplanung folgt die Ausschreibung und nach dieser der Bau.

Im Falle eines gewerblichen Mieteranteils werden die Pläne mit den Ankermietern vor Ausschreibungsbeginn abgestimmt.

Ab dem Zeitpunkt des Baubeginns wird das Projekt nicht mehr geändert.

Ansatz 2: Spiel mit offenen Karten

Die Margenschwäche der Baubranche ist bekannt. Die meisten Bauleiter freuen sich, wenn sie 3% Marge auf die Vollkosten schaffen. Zu glauben, dass hier viel versteckt wird (oder auch versteckbar ist) ist unrealistisch. Es lohnt sich daher für beide Seiten im Zuge der Vergabegespräche das Konzept sowie die Stunden, Massen und Kosten Position für Position durchzugehen. Hierdurch werden Missverständnisse vermieden und die Kostenansätze vergleichbar. Ganz ehrlich; wenn etwas zu gut klingt, um wahr zu sein ist es meistens auch nicht wahr.

Ansatz 3: Einzelvergabe statt GU

Banken und Juristen empfehlen gerne die Vergabe an renommierte Generalunternehmer. Ich sehe dies aus mehreren Gründen kritisch.

Zum ersten kosten die Koordination und die Risikoübernahme den GU gar nicht wenig Geld. GU-Aufschläge zwischen 6% und 12% sind je nach Projektkomplexität nicht unüblich. Die Erfahrung zeigt, dass eine regelmäßige Bauaufsicht seitens Entwickler/Projektsteuerer dennoch notwendig ist.

Zum zweiten ist es objektiv doch unwahrscheinlich, dass ein Anbieter zu allen Themen die besten Ideen hat (siehe oben). Der GU ist nicht Spezialist für alles, sondern muss sich die Subgewerke auch zusammenstellen.

Zum dritten sind gerade große renommierte GU oftmals auch im Contract- und Claim Management besser.  Und den Feind auch noch zu bezahlen macht selten Sinn.

Und last but not least; sollte es wirklich zum Streit kommen streitet man lieber über einen kleinen Teil als über das Ganze.

Ansatz 4: Stressvermeidung

Das Tagesgeschäft im Bau ist fast immer stressig, auch ohne superambitionierte Bauzeitpläne. Begründet werden knappe Zeitpläne immer mit den hohen Baugemeinkosten, die lange Baustellen teuer machen. Nach meiner Erfahrung liegen die realen zeitabhängigen Baugemeinkosten im Wohnungsbau bei 3%-4% der Baukosten. Je nach Baudauer kostet ein Monat somit 0,15% – 0,25%.

Eine Unterbrechung über viele Monate summiert sich, doch bin ich überzeugt, dass Pannen, die unter Stress entstehen noch mehr kosten. Durch ausreichend Puffer lassen sich Probleme oftmals kostengünstig lösen und Streitigkeiten vermeiden.