Serviced Apartments vs. klassischer Wohnbau

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Um den niedrigen Margen in der Wohnungsentwicklung zu entkommen, haben in den vergangenen Jahren viele Projektentwickler serviced Apartments als Produkt für sich entdeckt. Doch welche Services werden geboten? Und zahlt sich dies tatsächlich aus?

Grundsätzlich umfasst der Begriff der serviced Apartments ein großes Spektrum, welches von teilmöblierten Wohnungen bis zum de facto Hotelbetrieb reicht.

So unterschiedlich das Konzept auch sein mag, die wirtschaftliche Logik lässt sich zumeist auf 3 Kernthemen reduzieren:

  1. Auslastungsmanagement

Bei diesem Punkt geht es darum, dass der Anbieter einen zusätzlichen Gewinn aus der Übernahme des Auslastungsrisikos schlägt. Aufgrund des temporären Charakters ihres Angebots und dem Wegfall des einjährigen Kündigungsverzichts haben serviced Apartments quasi per definitionem eine geringere Auslastung als klassische Wohnungen. Der Entwickler bzw. Betreiber setzt darauf, dass er es durch gutes Auslastungsmanagement schafft, dass die höheren Preise diese geringere Auslastung überkompensieren.

  1. Gewinn aus Zusatzleistung (Services / Möblierung)

Die Idee hinter diesem Punkt besteht letztlich darin in weitere Geschäftsfelder, wie Möbelvermietung und (Concierge-)services zu expandieren und so durch Zusatzverkäufe den Gewinn zu steigern.

  1. Vermeidung von Markteingriffen

Aufgrund rechtlicher Rahmenbedingungen kann es manchmal zu Mietpreisen kommen, die unter dem „Marktpreis“ liegen, der sich rein auf Basis von Angebot und Nachfrage ergeben würde. Bestes Beispiel sind Richtwertmietzinse in vielen Wiener Bezirken.

Die Vermietung von Möbeln und die Erbringung von Services fallen nicht unter derartige Eingriffe, sodass durch gemeinsamen bzw. gebündelten Abschluss von Miet- und Serviceverträgen die Auswirkungen der Eingriffe abgemildert werden können. Ich verzichte an dieser Stelle auf eine moralische Diskussion eines solchen Vorgehens bei der m.E. beide Parteien durchaus gute Argumente haben. Juristisch ist eine derartige Bündelung nicht unheikel und sollte daher von erfahrenen Juristen geprüft werden.

Juristisch ist ein gutes Stichwort. Im Gegensatz zu Wohnungen gelten in vielerlei Hinsicht andere Regeln als bei Wohnungen.

Zu den wichtigsten Unterschieden zählen:

  1. Unterschiedlicher Widmungsbedarf

Im Gegensatz zu klassischen Wohnungen können servicierte Apartments leicht einen Gewerbebetrieb darstellen, sodass hier eine Gewerbe- statt einer Wohnwidmung benötigt wird. Aufgrund der gestiegenen Preise von Grundstücken mit Wohnwidmung in den vergangenen Jahren mag dies aus Entwicklersicht ein Vorteil sein. Allerdings sollte beachtet werden, dass die Alternativverwertung eines Einzelabverkaufes im Falle einer nicht wie geplanten Auslastung hier nicht möglich ist. Ebenso ist auf die Wohnzonenthematik zu achten, welche den gewerblichen Betrieb von serviced Apartments verunmöglicht.

  1. Unterschiedlicher Vertragstyp

Anders als bei klassischen Mietwohnungen werden bei serviced Apartments regelmäßig Beherbergungsverträge abgeschlossen. Eine detaillierte Auflistung der wesentlichen Unterschiede würde an dieser Stelle zu weit führen, doch wird man bei Bedarf rasch in Google rasch fündig.

  1. Unterschiedliche Anforderung an Stellplätze

Im Vergleich zu klassischen Wohnungen haben servicierte Apartments eine reduzierte Stellplatzverpflichtung. Gerade in Zeiten, in denen Entwickler aufgrund gesetzlicher Vorgaben halbleere Garagen produzieren ist dieser Vorteil nicht zu unterschätzen.

Hinsichtlich der Zielgruppen für serviced Apartments lassen sich im Wesentlichen zwei Typen unterscheiden:

  • Menschen, die aufgrund ihrer Lebensumstände, z.B. in Folge von Trennungen, zeitlich beschränkt einen “atypischen” Bedarf haben
  • Menschen, die aufgrund eines plötzlichen oder temporären (Arbeits-)ortwechsels einen “atypischen” Bedarf haben

In Hinblick auf eine Beurteilung der Wirtschaftlichkeit lässt sich zunächst sagen, dass die Geschäftsmodelle der Betreiber unabhängig von der konkreten Zielgruppe zumeist auf dem Auslastungsmanagement beruhen. Bei Services wie Reinigungen werden “Schwarzpreise” erwartet, die man als professioneller Anbieter nicht (legal) anbieten kann. Bei der Möblierung zeigt sich, dass viele Leute in einem Hotel oder Serviced Apartment einen höheren Standard erwarten als sie ihn sich selbst leisten würden.

In der Praxis geht der Trend somit zu Wohnungen mit geringen Services (max. Paketentgegennahme/wöchentliches Reinigungs-/Handtuchservice) und einer Möblierung im leicht gehobenen Segment, mit dem Ziel möglichst viele Menschen in der Zielgruppe zu erreichen.

Preislich liegen derartige servicierte Apartments in guten Lagen meist in einer Bandbreite zwischen EUR 35-40/m² brutto / Monat, somit in einer groben Bandbreite von ca. EUR 1.200 – 2.500 je nach Größe des Apartments, wobei Haus- und Wohnungsbetriebskosten (Heizung, Wasser, Strom, TV, Internet, usw.) iHv. EUR 8-10 / m² eingepreist sind. In der Praxis verbleiben somit monatlich rund EUR 18-25 / m² netto; hiervon müssen Leerstand und zusätzliche AfA für Möblierung/Austausch GWG berappt werden. AfA und Austausch GWG schlagen sich grob mit EUR 4-6 / m² netto zu Buche. Spricht man mit Betreibern bekommt man Zielwerte für die Auslastung in einer Bandbreite von 85% – 90%.

Setzt man nun die Mittelwerte ein, kommt man zu einer Nettomiete / m² iHv: (Bruttopreis EUR 37,5*(1-10% Ust) – Betriebskosten EUR 9)* Auslastung 85% – AfA EUR 5 = EUR 16

Der Einfachheit halber wird an dieser Stelle davon ausgegangen, dass sich eine nicht durch die Betriebskosten abgedeckte Verwaltung durch Zusatzservices selbst trägt, was in der Praxis jedoch ein gutes Konzept des Betreibers erfordert.

Demgegenüber stehen bei vergleichbarer Lage klassische Wohnungsmieteinnahmen / m² iHv. EUR 13* Auslastung 95% = EUR 12,5

Obige Musterrechnung zeigt, dass sich serviced Apartments bei einer typischen Auslastung zwischen Hotel- und Wohnungsbusiness und guter Betriebseffizienz etwas besser rechnen als klassische Wohnungen, was angesichts des höheren Risikos wohl so sein muss. Allerdings sollte in der abschließenden Beurteilung nicht vergessen werden, dass die exit yields bei serviced Apartments etwas über jenen von Wohnungen sind. Geht man in obigem Beispiel von einem exit yield von 2,5% für klassische Wohnungen aus, läge der benötigte exit yield bei serviced Apartments bei rund 3,2%, um zum selben Verkaufspreis zu kommen. Apropos Exit; nach meiner Erfahrung drängen möchten Investoren beim Kauf von serviced Apartments auf ein Hybridmodell, um zu vermeiden, dass Gewinne aus dem Betrieb beim Betreiber bleiben, das Risiko via Konkurs der Betriebsgesellschaft aber letztlich bei ihnen hängen bleibt.

Zusammenfassend lässt sich nach meiner Erfahrung sagen, dass

  • serviced Apartments fast nur als Einzelapartments mit der Zielgruppe „gutverdienende (Neo-)Singles“ funktionieren (Ausnahme: Studentenheim),
  • die Ausstattungen elegant wirken müssen, aber objektiv nicht teuer sein dürfen,
  • Services nur im geringen Umfang angeboten werden sollten,
  • serviced Apartments etwas bessere Renditen erzielen sollten als klassische Wohnungen, und
  • die Kompetenz von Betrieb und Wiedervermietung bzw. Auslastungsmanagement der entscheidende Stellhebel ist.

Letzter Punkt ist übrigens oftmals mit der Qualität der Plattform des Betreibers verbunden. Wie bei jedem Plattformbusiness ist hier früher oder später von einer „the winner takes it all“ Tendenz auszugehen. Das Spiel mit erhöhtem Einsatz ist also eröffnet.

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